李佳奇

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可以這麼說，中國房地產已蛻變進入嶄新時代，在政策上由地方掌握主導權，並負成敗房貸二胎試算貸款全省皆可處理責任，中央則起到"事前警示、事後考核"的作用。

  中共中央政治局12月3日召開會議，分析研究2014年經濟工作，重提"要做好住房保障和房地產調控工作"，讓當下正飽受各地方為達年初承諾"房價控制目標"，所出臺 "階段性調控措施"之苦的開發商捏瞭一把冷汗。

  重提"調控"事出有因

  此番中央之所以重提"房地產調控"，我判斷主要源於以下幾個因素。

  首先，全國百城房價仍呈上漲態勢。數據顯示11月全國100個城市(新建)住宅平均單價為10758元，環比上漲0.68%，此系自2012年6月以來，連續第18個月上漲。

  其次則是地方賣地沖動難遏制。今年1～11月10個典型城市土地出讓金為7928.9億元，與2012年同期相比大增121.8%，尤其"恐怖"的是，僅北上廣深一線城市即達4720.38億元，其中上海可望在年底前突破2000億元，均創歷史最高紀錄！

  凡此種林口二胎房貸種，逼使中央不得不有所表態，以明示地方"知所進退"。

  百城已呈"外強中幹"態勢

  值得關註的是，盡管不論房價或地價的相關數據看起來仍非常亮眼，但樓市運行進入欲漲乏力的高原期，也正一步一步地顯現。從而我基本認同全聯房地產商會創會會長聶梅生近期所表達"房地產下行態勢已經形成並將持續"的判斷，及其數據之引用--全國房價同比漲幅已從今年初的18.8%降低到1～10月份的8.6%。全國商品房銷售面積、銷售率增速分別由年初的49.5%及77.6%，下降至1～10月份的21.8%及32.3%。上述數銀行2胎房貸怎麼貸款比較會過件據均腰斬有餘，顯示推動樓市榮景的各種支撐力量正在消退當中。

  事實上，從11月份的房價漲幅亦可看出端倪。雖然環比上漲0.68%，是自2012年6月百城房價止跌以來，連續第18個月環比上漲，但漲幅比上月縮小0.56%，且已有31個城市環比下跌，比上月增加7個，其中漲幅在1%以上(含1%)僅28個。突顯具全國代表性的百城樓市已"外強中幹"，面臨買氣難以為繼的嚴峻挑戰。

  "調控"也可能是救市

  根據十大城市的全樣本調查數據顯示，11月十大城市住宅均價為18748元/平方米，環比上漲1.16%，比上月縮小0.79%。其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮水2.38%。盡管從同比來看，全國百城住宅均價與2012年11月相比上漲瞭10.99%，連續第12個月上漲，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

  既然相對多的城市之房價與買氣已不可持續，甚至有越來越多的城市出現"鬼城"現象，中央在此時再提"房地產調控"到底劍指何方？在我看來，其實調控一直存在四種意涵與功能--調漲、調降、調升買氣、調低買氣。由於一直以來樓市以價量齊揚的狀態居多，因此一講到"調控"，大傢直覺想到的便是壓制房價上漲、限制購房資格，而我認為那已經是過去式，後續房地產調控更多時候指的是"救市"！

  2.5線以下城市面臨潰敗風險

  新一屆政府在總結過去10年經驗、教訓後，得出"一刀切"不適用在土地遼闊的中國之結論，於是改采"以市場運作為主，以行政幹預為輔"的治理方式。可以預見，未來以"國"字當頭，由國務院及中央部委下發的文件將越來越少，而以各地方譬如"滬七條"、"深八條"、"廈六條"、"杭六條"等，按照各個城市房地產發展之實際，自行、自覺的出臺管制措施為主。

  於是可以這麼說，中國房地產已脫胎換骨、蛻變進入嶄新時代，在政策上由地方掌握主導權，並負成敗責任，中央則起到"事前警示、事後考核"的作用。在樓市走勢上，一、二線城市暫時安全無虞，北京、上海則"經得起最嚴厲的調控"，2011年1月以後未被限購的2.5線以下城市恐將面臨極大潰敗風險。這正是恒大不惜擲下百億重金，回歸一、二線城市的真實理由與動力！

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-15/02503804290.shtml

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