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內容來自sina新聞

24億售重慶天地寫字樓 瑞安再施融資財技

  曾因上海新天地而名噪一時的瑞安房地產有限公司再次傳出新消息。

  11月29日，瑞安房地產發佈公告稱，將重慶天地的超高層發展項目一期塔樓所有辦公樓層，連同815個地下停車位(零售部分、地下部分、物業管理用房、15樓、30樓及46樓除外)，以24.12億出售給陽光壽險。

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  在重慶人眼中，重慶新天地是不管偽小資還是純小資都會去休閑的地方，該片區打造的商業項目甚至成為該地商業項目的標桿。

  如此情況下，瑞房將旗下寫字樓出售，不禁讓人疑惑不已。

  據某熟知瑞房的重慶業內分析，瑞安新天地所在渝中區化龍橋區域雖然是位於重慶市主城區幾何中心地段，但是還尚未形成辦公氛圍。在重慶人眼中，辦公場所還是交通比較發達的兩渡口區域。

  並且，如果瑞安新天地項目入市將會面臨著項目周邊的龍湖時代天街和萬科萬錦匯項目的競爭。

  據瞭解，萬錦匯作為萬科首個在渝的商業項目，定位為大坪百萬商圈"中心生活廣場"，目前該項目寫字樓與空中商鋪已全面售罄，部分約70-1300平米保留商鋪現正銷售。

  而時代天街也是集合瞭龍湖天街系購物中心、主題情景商業步行街、精裝SOHO公寓、創意LOFT、精裝住宅，占地180萬平方米的"大盤"。此項目也在今年6月份入市銷售。

  "除瞭該區域，重慶的寫字樓市場也是處於供應過剩的狀態。"該業內人士如此分析稱。

  僅據世邦魏理仕在11月17日發佈的統計數據顯示：2013年到2016年預期重慶年均新增供應量將達到69萬平方米。三季度，重慶優質甲級寫字樓整體空置率達到30.5%。並且，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業，空置率還將大幅抬升。

  "可以說，重慶的寫字樓市場不僅競爭激烈，而且面臨市場下行的風險。據目前重慶的房地產公司的內部銷售結構來看，住宅產品和商鋪產品的銷售情況遠遠好於寫字樓，本來應該是地產產品中利潤率最高的寫字樓卻因為去化率慢而成為公司利潤的拖累。"該人士續稱。

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  除瞭因為寫字樓運營的前景難料外，更深層次的出售原因則在瑞房的公告中有所顯露。公告稱，此次出售物業所得凈額28.82億港元，將擬用作償還現有債務及房地產發展相關的資本開支等。

  其還指出，公司三年計劃策略其中一項是透過整體出售非核心辦公樓及零售物業以提高資產周轉率及縮短投資回報期，故出售事項切合集團的業務模式。

  眾所周知，瑞房"上海新天地"模式與舊城改造結合在一起，不僅耗費時間長、而且資金消耗大。並且，瑞漁會二胎年息借貸增貸轉貸 安房地產慣於操作商業地產，在瑞安"新天地"系列綜合體項目中，住宅比重普遍偏小，很難以住宅部分的銷售支撐商業部分所需的資金。

  但是，瑞房卻將此種"新天地"模式復制到重慶、武漢、佛山等地。

  其中，號稱"續寫上海新天地傳奇"的瑞安重慶天地，就是重慶歷史上最大規模的舊城改造項目。

  根據規劃，這片2003年就達成改造協議的老工業區將建成包括商業街、商場、寫字樓以及住宅在內的總建築面積達360萬平方米的一個城市綜合體，其中主體建築是規劃高度468米的"西部第一高樓"嘉陵帆影。

  然而，從2003年拿到這塊土地開始，其開發周期已有10年，而目前已完成的部分是商業街區，以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江藝庭，這兩期住宅部分業主已經入住。而作為項目主體的寫字樓與商場仍在建設之中，"西部第一高樓"更是被傳或因為資金的原因而擱淺。

  並且，據瑞房今年的中期業績報告顯示，銀行結餘及現金為80.97億元，流動負債為228.35億元，凈資產負債率為59%。

  在此種情況下，瑞房不得不加大融資力度，緩解現金流的困境。今年3月28日，瑞房就曾拋出融資計劃，按每3股分發1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%；發行不多於22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目搬遷進度、收購以及償還債務。

  10月31日，瑞安房地產再次公告表示，旗下中國新天地將獲得全球另類投資資產管理公司Brookfield的5億美元入股。據此，Brookfield將換取由中國新天地發行本金總額為5億美元的可換永久債券，以及由瑞安房地產發行的4.15億份認股權證。

  甚至在上周，瑞房就接連拋出131億的債券融資計劃以及簽署100億銀行貸款。

  可以看出，本次出售重慶項目的部分物業，或許也是瑞房近期諸多融資安排中的一個

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08402519028.shtml

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