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內容來自sina新聞

  然而,一些開發商為瞭緩解資金壓力,在運營綜合體的過程中已經開始"走形"。綜合體應以商業為主打,但目前很多項目都把酒店部分變成40或50年產權的酒店式公寓賣掉,這樣就變成單純的賣住宅獲取回款瞭。甚至有的開發商還將寫字樓打散出售。然而,他們並不知道,"寫字樓隻有統一出租整體銷售,才能做出檔次來。如果分散出售,小業主再進行各自出租,這個城市綜合體的商務感覺就會大打折扣。"

&房貸第二順位銀行年息貸款全省皆可處理emsp; 如同地價的一夜飆升,城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環的吸引下,不少人認為當今商業地產已步入城市綜合體"唱主角"的時代,甚至有不少地方政府固執的相信,城市經濟發展之間的競爭也要靠城市綜合體來決勝負。於是乎,大規模、大體量、全業態,一座又一座"城中之城"在二三線城市平地而起。

  二三線城市對綜合體的熱情,已成為當前中國的"特異現象"。雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平,但其開發的積極程度甚至超過瞭一線城市。

  於是,不難想象,在這樣雙重甚至多重因素的影響下,有多少表面華麗的城市綜合體正行走在"幸與不幸之間"。

  新城區博弈

  散售帶來先天不良

  新區開發往往是開發商和政府在進行博弈。新城區的開發建設應該是先有人住,再有產業,再有 寫字樓 ,再有商業這樣一個順序。然而,政府往往會反過來想,即先出綜合體、先出商業,因為這些看上去,馬上就會業績斐然。

  "在高漲的熱情下,如今許多城市的新城區開發,政府都規定必須要有綜合體的配備。"漢博投資集團董事長朱友軍認為,政府之所以要規定這一點,"一是能出業績,二是綜合體裡面的酒店等商業部分,可以為當地帶來穩定的就業和稅收。現在70%的二三線城市的政府都已經意識到這一點。"

  "政府引導"存誤區

  與政府合作新城區開發, 土地 價格自然低廉。但一些開發商對未來明顯估量不足:地雖然可以很便宜地拿下,但項目以後能否做得起來,還存在很大的不確定性。由於商業開發經驗不足,一些開發商的這種無意識狀態,他們認為以低價拿到新區最好的土地,政府又給予許多優惠,開發綜合體問題不大。但殊不知,綜合體裡住宅賣完的利潤,往往很難填滿留下來的物業在未來的運營成本。

二三線城市綜合體陷發展困境體量大難消化

  業內人士認為,開發商所犯的錯誤在於對當地消費力判斷不足、盲目立項,並且簡單復制大城市的成功經驗,對當地市場預期過於樂觀;此外,開發企業缺乏專業操盤能力,後期運營管理不規范、後勁不足等,也是目前城市綜合體開發中普遍存在的問題。

  像萬達集團(廊坊萬達廣場) 、中糧集團以及寶龍集團等商業地產龍頭企業,在當前環境下的戰略是"隻做城市綜合體開發"。雖然城市綜合體能為開發商帶來多方面的經濟效益,但也應該看到,城市綜合體具有較大的操作難度,需要更高的技術含量和雄厚的資本金,一般中小型開發商往往難以勝任。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-12/08452248969.shtml

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