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 樓市調整大勢難改

  近日,地方政府放松限購的意願愈加強烈,從濟南到南昌,從武漢到南寧,從蘇州到溫州,越來越多的城市被曝出已放松限購政策的執行力度。

  中原地產市場總監張大偉表示,地方政府在樓市降溫的情況下,受制於土地財政壓力,松動調控政策已經成為定局。"各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺房貸二胎條件年息缺錢急用哪裡借錢。"

  房企降價促銷力度將加大

限購放松樓市成交難回暖 下半年房價或慣性下行

  反觀目前住宅市場環境,成交量的持續走低已經傳導至價格端。國傢統計局數據顯示,6月,70個大中城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.5%,跌幅較上月擴大0.3個百分點。從下跌城市數量來看,此次共有55個城市新建商品住宅價格指數環比下降。無論是整體價格跌幅,還是降價城市數量,都為2011年4月以來最大值。

  在此背景下,張大偉提醒購房者,大部分松綁限購的城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力山大,在這種情況下,對於購房者來說,越是限購的城市,反而越是值得買的城市,越是松綁限購的城市越要謹慎購房。

  上海易居房地產研究院最新報告顯示,7月1日-20日,重點監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米,環比增長約8%。20個城市中,環比漲跌的城市數量各占一半。具體城市看,濟南成交量的環比增幅最大,約188%。而廣州的成交跌幅最大,跌幅約為41%。

  張大偉指出,上半年房企到位資金增速逐月走低。其中,定金及預收款占比(上半年比例為24.2%)僅次於自籌資金項目,是房企重要的現金流來源。因此,雖然信貸環境並未顯著惡化,但如果房企不能通過降價有效回籠資金,或找到其他有效融資渠道,顯然將面臨經營困境。

 46限購城市20城松綁

  繼呼和浩特、濟南等地放開限購之後,海口日前也加入瞭取消限購政策的行列。越來越多的地方政府或明或暗放松限購調控措施,對此,業內人士指出,當前房價已步入"過冷"區間,地方政府的救市行為在短期內難以產生明顯成效,房企面臨的資金壓力不斷增加。在此背景下,房企會加大降價促銷力度,房價下行壓力進一步增大。

  中原地產研究部統計數據顯示,截至目前,已經有20個城市在限購方面有不同程度的松動,占所有46個限購城市的43%。

  上海易居地產研究院研究員嚴躍進表示,7月樓市總體偏冷,觀望情緒依然較重。部分城市的救市措施也發揮瞭一定的刺激作用,進而拉動瞭成交量的上升。

  "但市場調整大勢依然難以改變。"嚴躍進指出,7月和6月一樣,信貸條件沒有實質性的放寬,購房者依然選擇觀望。最近全國70個大中城市中,有8成城市的房價指數步入瞭環比負增長區間,這會進一步延緩購房者的入市腳步。盡管7月前20天成交量略有起色,但整個7月行情上行依然面臨大阻力,市場調整大勢依然難以改變。

內容來自sina新聞

  在張大偉看來,本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,盡管地方政府松動調控的意願日益強烈,但松綁限購的實際效果有限,難以拉動市場成交。

  因此,張大偉認為,現階段可以判斷,本輪全國性房價下行序幕已經開啟。"上個月,我們對全國23個城市的降價樓盤進行調研,結果發現降價樣本樓盤較年初成交價相比平均降價幅度僅為6.3%。若要取得較為明顯的降價效果,平均降幅需達15.3%。"

  嚴躍進也表示,在市場降溫的情況下,地方救市效果短期內難有明顯影響,房企降價促銷的力度會加大。

  的確,從數據來看,房企資金狀況已惡化至8年最差,市場預測三季度市場依然不樂觀。根據中原地產測算,在今年一季度23傢A股上市樣本房企中,僅3傢房企資金鏈處於寬松狀態,8傢房企資金鏈相對安全,12傢房企資金鏈緊繃,短期資金覆蓋率低於0.8,為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有2傢房企短期資金覆蓋率低於0.3。從貨幣資金與總資產比例來看,目前房企現金流情況降至近年低點0.11,形勢亦不容樂觀。而這則進一步印證瞭房企上半年銷售的不盡如人意。據鏈傢地產數據顯示,24傢公佈瞭銷售目標的房企中,有13傢目標完成率不足四成,其中花樣年控股上半年業績完成率僅為12%,首創置業完成率也僅為24.2%。

  "但松綁的效果可能有限,對於沈陽等城市,目前的庫存量去化時間將超過20個月,而且沈陽經濟發展放緩,人口的流入增量放緩,都導致房地產的需求基數放緩上漲。全國大部分城市的需求關埔重劃區利率多少免費諮詢試算上漲均出現乏力。"張大偉說。

  "在房企加大去庫存的背景下,下半年房價繼續下行壓力較大。"張大偉說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/08512835002.shtml
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