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  港資房企瑞安在重慶的唯一項目重慶天地本被重慶市政府與渝中區政府寄予厚望。根據規劃,這片2003年就達成改造協議的老工業區將建成包括商業街、商場、寫字樓以及住宅在內的總建築面積達360萬平方米的一個城市綜合體,其中主體建築是規劃高度468米的"西部第一高樓"--嘉陵帆影。

  然而,這塊土地的拆遷改造卻耗時良久。10年前,按照協議,渝中區政府對這片土地進行拆遷整治儲備,然後按照該片區的建設進度,分片把土地出讓給香港瑞安集團,整個拆遷工作歷時4年,到2007年全部1.3萬戶居民遷走。而瑞安集團通過與重慶市政府簽訂兩期土地出讓協議,以及2007年以11.3億元的價格通過招拍掛獲得第三塊地塊,從而獲得全部協議內地塊。

  這傢港資房企去年的經營業績的確很不理想。瑞安房地產2012年年報顯示,2012年瑞安地產實現銷售收入約57億元,遠遠低於120億元的銷售目標,實現營業額48億元,同比下跌43%。在2012年各大房企銷售突飛猛進的映襯下,瑞安業績大幅下滑顯得尤為醒目。瑞安對此的解釋是:"營業額下跌主要由於交付及已確認物業銷售減少所致。已確認物業銷售減少53%至人民幣35.41 億元。

內容來自sina新聞

  重慶天地項目所在的化龍橋區域原本是老工業區,曾是著名的"下崗一條街",擁有眾多的老舊廠房和大面積的棚戶區。2003年,重慶市政府與瑞安集團達成該片區開發協議。瑞安看中這塊土地,是因為這裡是唯一一片靠近重慶市中央商務區解放碑的可完整開發的土地,適合瑞安駕輕就熟的改造模式。

  值得註意的是,瑞安從2003年拿到這塊土地開始,其開發周期已有10年,而目前已完成的部分是商業街區,以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江藝庭,這兩期住宅部分業主已經入住,而作為項目主體的寫字樓與商場仍在建設之中,其目前遭遇的停工疑雲讓這個重慶最大的舊城改造項目蒙上瞭陰影。

西部第一高樓疑似停工 瑞安新天地模式遇困

  截至2012年12月31日,瑞安房地產的現金及銀行存款總額為人民幣86.33億元,而負債凈額則高達260.35億元,凈資產負債率達到70%。據美銀美林最近發佈的報告稱,到2015年前瑞安有3批主要離岸債券需償還,總額達102億元,相當於瑞安2012年合約銷售額的1.9倍,這並不是一個讓人輕松的數字。

  5月初,瑞安房地產宣佈2013年前4個月銷售收入46.5億元,已完成全年銷售目標的52%。但仔細分析其收入結構,我們不難發現,數據好轉的主要原因是上海瑞虹新城等新項目的入市,而這些新項目經歷瞭數年的拆遷與開發,已付出並將繼續付出高額成本。正如克而瑞上海機構研究總監薛建雄所分析的那樣,這些項目的入市並沒有解決瑞安因地塊拆遷進度緩慢而入市緩慢的痼疾,而且這些銷售回籠資金很快就會被投入下一期的拆遷,而在核心城區,拆遷成本逐年上升,瑞安的利潤正被拆遷成本吞噬。

  據記者從多方瞭解到的信息顯示,瑞安重慶天地在歷經10年的漫長建造期之後,如今進展十分緩慢。這傢在內地耕耘十幾年的港資地產商,以進行成片舊城改造並開發出上海時尚地標--上海新天地而名噪一時,但2012年業績大幅下滑,企業負債上升,瑞安所駕輕就熟的通過大規模舊城改造制造城市商業中心的"新天地模式"正在遭遇前所未有的困境。

  舊城改造拆遷的緩慢進程,加之一直堅持的自持商業物業戰略,讓瑞安的資金鏈相當吃緊。

  據瑞安房地產官方網站介紹,重慶天地城市綜合體項目位於重慶市渝中區化龍橋區域,土地面積128萬平方米,規劃建築面積360萬平方米,包括一條類似於上海新天地的8萬平方米商業街,以及150萬平方米的住宅,55萬平方米的商場,80萬平方米的寫字樓、酒店,計劃總投資186億元。

  我聽說已經停工很長一段時間瞭。"對於仍未完工的項目主體的寫字樓與商場部分,一位不願透露姓名的設備供應商告訴本報記者,"重慶瑞安公司兩年前進行瞭招投標,但很快瑞安就通知我們,由於項目工期延後,所有人都沒有中標。

  本報記者 萬小強 重慶報道

  就重慶天地項目的進展情況以及項目配套小學是否會撤出等問題,記者致電重慶瑞安房地產公司公共關系事務部主任黃石,未獲得正面而有效的答復。

  成也蕭何敗也蕭何

  漫長的拆遷過程,加上瑞安作為香港開發商所習慣的長開發周期,使得這塊土地在10年之後仍遠未達到最初的規劃目標。

  或陷資金困局

  在瑞安地產官方網站的顯眼位置,掛著瑞安房地產主席羅康瑞2013年3月28日就公司2012年業績向股東道歉的視頻。

  開發十年未完工

  然而,美好的藍圖仍停留在紙面上。5月15日,本報記者來到項目施工現場時發現,工地上工人很少,塔吊偶爾轉動,完全不同於通常的建築工地人來人往、機器轟鳴的景象。即使在已建成開業的商業街,顧客也是星星兩兩,這個以上海新天地為藍本建設的商業街顯然人氣不足。

  為籌措資金,瑞安房地產啟動瞭系列融資計劃。在業績發佈的同時,瑞安房地產宣佈瞭一份供股融資計劃,集資最多41.37億港元。而此前不久,瑞安剛剛通過銀行貸款瞭23億元。

  2013年3月,瑞安房地產宣佈其資產管理業務分拆獨立運營,成立中國新天地公司,預計將瑞安旗下的優質資產--持有商業地產部分如上海新天地等劃入,準備於香港聯合交易所上市,意圖通過業務重組重振瑞安房地產業績,緩解集團資金壓力。

  5月15日,天氣開始悶熱起來,重慶渝中區化龍橋區域的嘉陵江邊,綿延的一片圍擋上停著一群群不知名的鳥。圍擋上的信息顯示,後面就是重慶歷史上最大規模的舊城改造項目,號稱"續寫上海新天地傳奇"的瑞安重慶天地所在地。而這個十年前就已開發的項目如今仍沒有完工,甚至顯露出停工的跡象。

  記者從重慶市教育局有關人員處瞭解到,在瑞安地產的宣傳中作為重要配套的人和天地小學,原計劃2013年9月份開學,因為設施未配置到位也將無法如期開學,而該小學亦透露出可能另行選址的打算。

  以"新天地模式"聞名業界的瑞安如今正遭遇著由此帶來的困惑。

  上海新天地的成功是通過投入巨資進行大規模成片的舊城改造再打造城市中心的新國際化時尚商業中心。但這一模式似乎難以為繼。羅康瑞曾表示:"現時舊城改造項目非常難做,單是動遷時間就花上好幾年,而且需投入龐大資金,令集團資金成本大增。"比如上海太平橋地塊,2009年就展開瞭拆遷,當時預期2010由於拆遷進度的緩慢,項目遲遲無法進入建設和銷售階段,瑞安難以迅速資金回籠。

  不僅如此,雖然瑞安大部分地產項目都建立在土地成本相對較低的舊城改造區域,但出於對傳統文化建築的保留,瑞安還土地貸款嘉義中埔土地貸款要投入大量的資金。據羅康瑞介紹,瑞安集團過去3年共計投入在舊城改造項目上140億元,而今年還要投入30億元。

  而瑞安所堅持的商業物業自持模式如今也變成瞭一個"絆腳石"。商業地產項目的培育期相對較長,自持商業物業盡管在後期會獲得穩定而可觀的租金收入,但漫長的培育期對企業的資金實力要求非常高。瑞安房地產在港資企業中實力較薄弱,相對和黃、新鴻基等大佬來說,隻能算是"小兄弟"。"上海新天地"模式被復制到重慶、武漢、佛山等地,迅速擴張,動輒上百億元的投資,對瑞安的資金要求成幾何級增長。並且,瑞安房地產慣於操作商業地產,對住宅地產缺乏操作經驗,瑞安"新天地"系列綜合體項目中,住宅比重普遍偏小,很難以住宅部分的銷售支撐商業部分所需的資金。

  逐步放棄舊城改造模式,尋找新的商業模式,是瑞安當前必須面對的問題。瑞安顯然已認識到瞭這一點。羅康瑞近日就明確表示,未來瑞安將集中參與中小型項目,加強銷售及加快資產周轉,希望可藉此降低負債比率。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/10572198745.shtml

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