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內容來自sina新聞

一線樓市爽約紅五月 部分房企從郊區降價回籠

  一線樓市爽約紅五月

  對樓市而言，剛剛過去的5月份有些黯淡。一線城市的成交數據給開發商潑瞭一頭冷水，庫存累積及資金鏈繃緊的壓力之下，部分開發商已經選擇在一線城市的外圍區域降價以回籠資金。本報記者從北京、上海、廣州等數個城市獲得的反饋信息顯示，開發商未來數月內將面臨更大壓力。

  北京：新房成交量滑坡房企降價壓力陡增

蔡胤

  剛過去的5月，北京新建商品住宅供應不斷放量，供銷出現逆轉，新增項目去化慢，庫存不斷攀升，價格下行壓力較大。

  據鏈傢地產市場研究部統計，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房後，純商品住宅成交量為4284套，比4月上升0.8%，比去年同期下降23.5%。與兩年前相比，今年同期更是相去甚遠：2012年5月北京新房成交火爆，當月網簽總量為10502套。

  在去化減慢帶來的現金流壓力及中期業績壓力下，一些房企選擇瞭在北京以價換量，樓盤降價促銷的現象在北京持續蔓延。

  成交低迷疊高庫存

  日前，在北京南郊大興區域，保利首開熙悅春天項目銷售人員向《第一財經日報》記者透露，該項目二期為70 ~97平方米的精裝房，目前均價為2.2萬~2.3萬元/平方米，雖然部分特價房源低至2.1萬元/平方米，但該項目開盤兩月後，5月底仍有不少房源在售。

  這是北京樓市成交低迷的冰山一角。

  "2014年北京市場供銷比出現逆轉，在當前低迷的需求下，供應遠大於需求，供銷比變為1∶0.7，截至5月31日，商品住宅的庫存量為77058套，與2014年初5.5萬餘套的歷史低點相比，短短3月增加瞭約2.2萬套，消化不掉的新增供應使庫存量迅速走高。"據鏈傢地產市場研究部張旭觀察，北京4月份以來入市的項目，除瞭性價比較高的低價剛需項目熱銷，大部分項目的去化率並不是很高，成交周期拉長，開發商資金回收的周期也相對拉長，加速周轉的壓力較大。

  張旭認為，5月份北京樓市毫無回暖跡象，盡管供應在大量入市，但是幾乎沒有帶動成交，自4月至今，已連續兩月維持在4000餘套，當前的成交水平要追溯到2011年底。目前來看，觀望周期還在繼續，市場陷入低迷，價格下行壓力較大。

  無獨有偶，5月22日，國際信用評級機構穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service，下稱"穆迪")提供給《第一財經日報》的報告稱，該公司將中國房地產業展望從穩定調整為負面，未來 12 個月中國住宅房地產銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱。在本次調整為負面之前，穆迪中國房地產業的展望自 2012 年 11 月以來一直為穩定。

  截至 4 月底，穆迪跟蹤的中國8 個一二線城市，庫存約為 14 個月，接近此前的高點，即 2012 年 2 月大約 16 個月的庫存。穆迪評價稱，近年來新房開工項目較多，提高瞭開發商的未售庫存水平，在銷售增長放緩的情況下，庫存水平將保持高位，而在展望期內，這樣的高庫存將削弱開發商的定價能力，並對其運營資本和利潤率產生壓力。

  穆迪助理副總裁、分析師梁鎮邦對包括本報在內的媒體表示，隨著銷售回款放慢，開發商的流動性會下降，2014年信用質量相對較弱的開發商的流動性會更脆弱，而再融資風險會上升。

  在中原地產首席分析師張大偉看來，穆迪下調中國房地產業展望，對中國房地產市場影建融苗栗竹南建融響仍然較大，可能會拉高房企海外融資的成本，金融機構對房地產的風險預期也將相應提高，而這對已面臨資金壓力的房企而言，無異於雪上加霜。

  上月，一位不願透露姓名的證券公司投行人士提供的一份融資材料顯示，西部二線城市某小型開發商正在為其住宅項目融資，要求融資金額5000萬元，融資期限為1 年，對融資利率的接受度高達16%。

  大幅降價潮將到？

  流動性壓力下，一些房企選擇瞭降價跑量，以換取現金流。二胎房貸 銀行二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢就連一直被認為房價最為堅挺的北京，近期一些郊區樓盤也接連傳出降價促銷的消息。

  5月間，本報記者走訪發現，北京城建開發的海梓府項目將均價下調為3.2萬~3.4萬元/平方米，明顯低於開盤時的3.5萬~3.6萬元/平方米，此外還推出瞭單價為2.88萬元/平方米的100套團購房源。位於昌平的金融街控股開發的金色漫香苑則在進行尾盤促銷，下調3000元/平方米。

  盡管這類促銷均發生在五環外的郊區，但值得註意的是，這類促銷正在蔓延。在上述促銷暗潮出現後，位於北京亦莊的珠江四季悅城接著拋出10套房"零首付"計劃，雖然房源較少，但開啟瞭北京市場幾乎絕跡的"零首付"模式。

  在北京，降低購房門檻的促銷方式，也被品牌房企采用。5月底，方興地產旗下的亦莊金茂悅項目推出30套"一成首付"房源，購房者可先交10%首付款，剩餘首付款可在一定時間內交完。關於這一改善型項目的促銷行為，方興方面的解釋是，迎合市場，以市場手段解決市場問題。

  對於此類一線城市促銷蔓延現象，同策咨詢研究部總監張宏偉對本報記者表示，市場成交量普遍性下滑，房企負債和存貨壓力加大，房貸收緊局面並未實質改變，這些因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經營壓力明顯增加。他認為，半年報業績壓頂，房企大幅降價潮即將來臨。

  近兩個月部分房源的降價促銷，使北京新房與年初相比成交均價出現下調。據鏈傢地產市場研究部統計，5月北京商品住宅成交均價為2.53萬元/平方米，與4月基本持平，同比上漲4.0%，與今年一季度相比下降8.8%。

  關於房企目前的境遇，亞豪機構市場總監郭毅指出，目前市場處在銷售低谷，去年土地出讓的眾多地塊都將在今年轉為庫存，眼下開發商面臨著資金和庫存的雙重壓力。

  對此，綠地集團董事長張玉良坦言，與前兩年相比，今年房地產行業的資金情況會更加偏緊，市場的消化能力和增長能力也處於下滑趨勢。但他強調，大型房企資金面會相對寬裕。

  有人更為悲觀。在5月23日清華經管學院中國企業傢論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示對住宅市場不看好，並認為不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。

  北京二手房成交均價下滑

蔡胤

  "幸好沒有買南城那套二手房，同樣的戶型比去年降瞭30萬。"傢住北京通州的沈凌(化名)昨天對《第一財經日報》慶幸地說道。去年9月份，她在南三環看好一套97平方米的二手兩居室，不含稅總價290萬元，當時因為稅費高達30萬元沒能談成，當她最近再去該小區看房時，同戶型房源報價跌至260萬元左右。這讓她再度陷入觀望。

  如沈凌觀察到的，剛過去的5月，北京二手住宅市場成交量進一步下滑，而在經過瞭一段時間的"有價無市"狀態後，北京二手房成交均價也開始出現瞭較為明顯的下滑。

  機構統計數據稱，5月北京市二手住宅共成交6929套，成交量環比上月下降9%，與去年同期相比下降5.5%。而5月北京二手房2.86萬元/平方米的成交均價，環比4月下降瞭4.75%，降幅為自2012年2月以來最大。據機構分析，新增房源掛牌價情況、房源掛牌價下調比例、議價空間等多項指標，均體現出短期內北京二手房市場存在進一步下行的可能性。

  在鏈傢地產市場研究部張旭看來，5月北京二手房成交量環比下滑，成交量已經連續兩個月低於8000套，市場持續低迷，觀望情緒依然濃厚。

  "業主出國"、"低價急售"是近期北京中介常掛在嘴邊的話。高檔住宅下跌百萬無人接盤，隻是北京二手房市場下調的一個縮影，在濃重的觀望情緒下，北京二手房的成交均價也首現較大幅度下降。根據鏈傢地產市場研究部統計，北京市二手住宅成交均價年內(1~5月)累計跌去3.1%。

  自去年四季度起，北京市二手住宅成交均價一直保持在3萬元/平方米左右小幅震蕩，今年5月，是其成交均價滯漲趨勢持續瞭8個月以後，首次出現較大幅度下滑。

  鏈傢地產市場研究部稱，從各區域成交均價情況來看，5月北京中心城區(東城、西城)、外城四區(海淀、朝陽、豐臺、石景山)及近郊區(大興、通州、昌平、順義)二手住宅成交均價環比降幅均超過3%，其中外城四區價格環比降幅最為明顯，達到5.2%。

  張旭認為，雖然近期北京市房地產市場各項指標表現並不樂觀，成交疲軟，但市場下行的趨勢並不會一直持續下去。原因之一是北京市二手住宅市場需求量非常龐大，這為日後的市場恢復奠定瞭基礎，隻是目前買賣雙方還在博弈當中；其次，市場重要影響因素之一的自住型商品房因其供應量有限，僅能滿足極少數人的購房需求，絕大部分觀望自住型商品房的購房者最終還是要回歸普通二手住宅市場。

  也有機構人士近期指出，央行5月發表關於滿足首套房貸的相關表態，加上北京市已有個別銀行放開首套房貸利率九折優惠，剛需受到積極刺激，進入三季度以後，北京樓市或將進入觸底回升期。對此，21世紀不動產北京區域總經理寇海龍的看法是，目前政策方面的傳聞較多，購房者更加無所適從，央行要求支持個人基本住房尤其是首套房信貸的消息，對部分剛需購房者是個利好，但樓市整體向下調整的格局很難逆轉。

  上海：焦慮情緒蔓延"失色"紅五月

  柳九邦

  "前兩天，愛馬仕給我發瞭一封特賣會的邀請函，我感到很驚訝。因為這個品牌此前似乎極少打折。對方給我的解釋是'賣掉是硬道理'。"說這番話的是易居中國董事局主席、樂居控股董事局執行主席周忻。這名"地產老兵"剛剛帶領樂居控股在紐交所上市，然而，原本的慶功酒宴，被臨時改成瞭首屆房產移動電商峰會。

  這樣的變化顯然和當下的樓市冷暖有關。周忻用愛馬仕罕見促銷的例子呼籲參與電商峰會的開發商以及中介公司代表--大傢聯合起來，開發商讓利，中介代理公司賣力，把手頭的房子盡快賣掉是硬道理。

  給周忻提出"用論壇替代吃飯喝酒"建議的是樂居控股上海區域總經理楊雯婷。她說："樂居上市之後，我們在北京做瞭一個特別高端的慶功晚宴。後來老板問我上海是否也要搞一個，我說現在開發商特別著急，他們都在琢磨怎麼賣房子，怎麼提高現在越來越下滑的轉化和成交，我說喝酒吃飯就算瞭，大傢談一談怎麼辦吧！"

  顯然，對於地產產業鏈上的人們來說，近期的樓市成交數據有些殘酷。

  金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示，2014年5月，上海市商品住宅成交面積為59.55萬平方米，環比上月下跌21.78%，比去年同期下跌瞭34.92%，成交均價為27596元/平方米，環比上月上漲6.48%，比去年同期上漲17.97%。值得一提的是，上海單月60萬平方米的成交量已經和2012年的最低月度成交水平相當。

  佑威機構執行董事黃志堅對《第一財經日報》記者表示，4月、5月商品住宅的成交量未能繼續上升，反而是逐漸下行，是一個樓市遇冷確認的明顯信號，對於這個信號市場應該給予高度重視，加上開發商融資和個人貸款變得相對困難，雙重擠壓下，將會產生價格下行的壓力。

  數據顯示，2014年前5個月上海商品住宅累計成交瞭334.82萬平方米，月均成交66.96萬平方米，與去年前5個月商品住宅的月均成交量98.11萬平方米相比，下跌瞭31.75%，與去年商品住宅的月均成交量106.54萬平方米相比，更是下跌瞭37.15%。

  值得一提的是，5月上海商品住宅成交價格的上揚，主要是產品的結構原因導致。"中高端商品住宅成交量跌幅小於低端商品住宅成交量跌幅，即成交權重變化導致價格上揚，而非項目漲價所致，這一點一定要分清，不能被誤導。"黃志堅表示。

  上海中原地產市場研究部總監宋會雍認為，上海樓市的現狀是，市場處於焦慮之中，開發商都知道降價潮將至，但都不願邁出第一步。據本報記者瞭解，除瞭浦東新區唐鎮板塊的某樓盤給出瞭"七二折"的大幅優惠外，其餘樓盤在價格上基本按兵不動。

  然而，一些開發商似乎並沒有那麼悲觀。"上海的市場我們並不是很擔心，市場不好，就少賣點，因為上海樓市短期看供過於求，但中長期看，還是供不應求的市場。"一位不願透露姓名的開發商對記者稱，現在二三線城市的樓盤才是老大難問題。

  "現在這個行業很焦慮，都不知道該怎麼辦。各種各樣的信息很復雜，有人說好，有人說不好。"陽光城集團副總裁王峰表示，"現在最大的問題是預期改變瞭，大傢都認為不能買，問題是，有那麼嚴重嗎？但是，如果這個預期不調整的話，確實比較危險。"

  不過，黃志堅認為，今年樓市存在變局的可能性不斷在變大，開發商不應盲目樂觀，應該充分地管理好現金流，開發商現金流不足的要堅決跑量，甚至需要大幅降價來撬動成交。

  廣州：降價從郊區開始

  林小昭

  即便是一線城市，也不是巍然不動。過去幾年一直有"價格窪地"之稱的廣州，在這一輪的降價潮中，部分郊區盤的松動十分明顯。

  根據網易陽光傢緣數據顯示，5月份廣州全市共成交5636套單位，環比4月的5206套微漲8%，不過與去年同期的7441套相比，下跌瞭24.2%。與前年的7668套相比下跌瞭26%。

  價格方面，5月，全市一手房成交均價為16714元/平方米，比去年同期的13030元上漲瞭28%。不過考慮到去年網簽限價以及銷售結構等因素，這一數據沒有太多的可比性。

  "剛需盤與單價2萬以下的樓盤成交還是比較好的，但總體成交量還是比預期的要差。"廣州中原地產項目部總經理黃韜告訴《第一財經日報》，同比來看，今年5月廣州成交量下降比較明顯。

  在成交量下跌的同時，價格尤其是郊區盤的價格出現明顯松動。CRIC研究中心近日發佈的一份《全國降價項目梳理》報告顯示，全國已有六折優惠的樓盤出現，該報告選取的20個典型降價盤中，有8個位於廣州。

  這些盤主要位於廣州郊區，其中，番禺板塊尤為明顯。例如敏捷地產開發的錦繡半島，低至七折。同樣是敏捷地產旗下的敏捷華美國際，打出瞭八二折。越秀地產位於番禺的可逸陽光和可逸江畔，也打出瞭八折和八二折。同樣位於番禺的萬科歐泊也低至七四折。

塭仔圳重劃區怎麼貸款比較會過件  其中，剛需大盤萬科歐泊猛然降價三成開售，均價約15000～16800元/平方米，並取得熱銷九成的戰績。而此前萬科歐泊網簽均價為21231元。

  業主秦先生去年11月在該小區購買的一套90多平方米的房子，價格是2.2萬/㎡。"去年最貴的還有兩萬五的。從去年到今年4月價格變化都不是很大。"秦先生告訴《第一財經日報》，5月份降價的盤有朝向、靠近馬路、變電站等因素，如果扣除這些因素，降幅估計10%到20%之間。"幅度沒有外界所想的那麼大。"

  部分樓盤的降價也引起瞭一些老業主的強烈反彈。例如，近日售價16000元至21000元的亞運城山海灣項目突然降價銷售，每平方米隻售9800元至12500元。導致老業主強烈反彈，封閉小區禁止銷售員和看房客進入。但這些措施卻難以阻擋看房者的熱情，降價後房屋銷售明顯反彈，短短3天70多套房源就銷售瞭四分之三。

  而市中心的房價盡管仍比較穩定，但一些二手房也出現瞭一定程度的微調。記者在一傢房產中介看到，該區域的大部分二手房均價比去年12月時均有1000元左右的下調。

  在降價的同時，各傢公司為宣傳促銷可謂開足瞭馬力。例如，近期時代地產發起瞭"全員促銷"行動，"時代旗下樓盤聯動全線八八折讓利風暴，現場更有六重驚喜大禮等您拿。八八折弱爆瞭，想在所有優惠的基礎上再九八折嘛，聯系微信......"5月份，該公司位於番禺的一個項目開盤，銷售中心遍佈叮當貓，神似遊樂場以聚攏人氣。

  《第一財經日報》記者5月在廣州多個電影院和汽車銷售場所看到，這些地方已經完全被富力、萬科等開發商的一幅幅廣告牌占領。廣州的主幹道黃埔大道一直到東風路公交車站旁的廣告屏，基本上被各大樓盤包攬。

  在降價潮蔓延的同時，土地市場也呈現出不溫不火的狀態。5月21日，位於蘿崗鎮龍片區兩宗舊廠改造的住宅用地和商業地，均被廣東中泰國際集團以低價拿下，總價不足9億元，折合樓面地價分別僅為4334元/平方米和3662元/平方米。

  此前4月28日，廣州推出一宗位於老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起更廣泛關註，不過日前廣州市國土房管局突然宣佈該地塊中止出讓。業界分析主要是受到市場表現不佳的影響。

  "降價超過10%，就會有比較明顯的成交量的上漲。"黃韜說，接下來的6~8月，廣州市的價格將繼續深度調整，由於廣州剛需仍比較旺盛，因此價格的回調有利於剛需的釋放。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/07572758257.shtml

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