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??本月召開的廣州“兩會”，對於廣州未來的城市規劃佈局以及發展方向成為社會各界所關註的焦點。根據廣州政府工作報告，創新成為今年的發展主要推動力，其中區域的改造亮點突出。兩會報告中重點提出瞭要推進九大片區、三大區域的改造。

??政策以及規劃利好的支撐，將推進這些區域的改造，同時也會帶來新的樓市熱點，此次提及的區域中，廣鋼新城、國際金融城等已是目前房地產市場中新生的熱門區域。下面就跟隨南都記者的步伐，逐個考察“兩會”報告中提及的九大片區、三大區域，看看哪些會成為樓市新的熱點地區。

??[九大片區]

??1

??金沙洲

??規劃利好兌現，樓價直奔兩萬

??紙上談兵多年，如今的金沙洲，終於迎來瞭眾多規劃利好的兌現。2013年底，金沙洲開通瞭BRT水上巴士以及地鐵6號線，2014年底，金沙洲大橋拓寬工程、北環高速沙貝出口綜合改造工程同時開通，金沙洲“堵城”問題大大緩解。

??目前金沙洲省一級華僑中學已經開學，未來3年內將增3000個學位；金沙洲區域三甲醫院———廣州中醫藥大學金沙洲醫院也已正式營業；永旺集團旗下的永旺夢樂城正式進駐金沙洲商業中心，即將在2016年夏天開業，加上在建的廣百，金沙洲商圈也將極大豐富。

??多年來，憑借著較為中心的位置，金沙洲一直都是剛需一族留在中心區域的最佳區域，不過如今的金沙洲樓市，價格也已經不再那麼剛需瞭。曾經的供應大戶，在售新盤已經不多，深業江悅灣經過一輪以價換量，毛坯均價約16000元/平方米；而靠地鐵最近的禦金沙，精裝售價已經超過20000元/平方米；另外還有廣佛交界處的越秀星匯金沙，帶精裝1.7萬-1.8萬元/平方米，性價比頗高。

??熱點樓盤深業江悅灣：金沙洲入市最低門檻

??地址：金沙洲彩濱北路

??在售信息：75-95㎡的二至三房單位，毛坯均價約16000元/平方米

??記者點評：作為金沙洲地王項目，深業江悅灣也是去年金沙洲板塊首個開啟以價換量的樓盤，全年成交非常火爆。該盤的均價以及戶型可謂買傢進入金沙洲的最低門檻。

??2

??羅沖圍

??物流基地車多路少，十年才出一個新盤

??羅沖圍位於北環高速公路、廣清高速公路的交通樞紐口，廣州市最重要的物流基地之一。也正因為如此，該區域多年來各種批發市場、物流市場混雜，不僅交通擁堵，居住環境也不被看好。

??不過，《羅沖圍片區更新改造工作方案》指出，力爭在2016年底前使羅沖圍片區的基礎設施、公建配套、商住環境、城市面貌等方面得到明顯改善。改造涉及5個地塊的收儲，4個城中村及羅沖圍客運站重新選雲林大埤農地貸款址和增槎路交通整治等多個工程。羅沖圍區域已經近十年沒有出現過新的住宅樓盤，直到去年保利瓏熙的出現。多年來該區域一直是以二手租售為主，同樣由於車多路少的原因，該板塊的樓盤如富力桃園，房價大約在2萬元/平方米左右，但是車位月租可以高過1000元，直追珠江新城。未來隨著羅沖圍批發市場“關停並轉”，客運站搬遷，該區域的生活環境將得到大大改善。

??熱點樓盤保利瓏熙：老城區江景盤

??地址：白雲羅沖圍松鶴街

??在售信息：73平方米兩房，93、103、105、122平方米三房以及141平方米四房，帶精裝均價約為2.5萬元/平方米。

??記者點評：羅沖圍板塊近十年來唯一住宅新盤，保利瓏熙兼具老城區和江景兩大特色，在整個廣州市場也不多見。此外戶型供應豐富，無論是剛需還是改善型置業，都較適合。

??3

??同德圍

??不再插翅難飛，老樹也要迎來春天

??超過30萬的居住人口，南北方向卻隻有一條主幹道。多年來說起同德圍，大傢都會對這個“插翅難飛”的地方心存畏懼。同德圍南北高架橋建成通車，使得同德圍居民成功“突圍”，同時也讓一直以來較為沉寂的同德圍樓市熱鬧瞭起來。同德圍區域多年來已經沒有新盤上市，根據滿堂紅數據顯示，在2012年，該區域二手樓價約萬元左右。而如今交通環境等明顯改善之後，如同德花園電梯房的均價已經達到約1.4萬元/平方米左右。值得註意的是，由於地鐵八號線北沿線計劃在2016年底開通，同德圍不少樓盤都將變身地鐵上蓋的“香餑餑”，不少業主甚至有惜售的情緒，坐等地鐵開通房子升值。

??4

??國際金融城

??廣州“華爾街”，首個項目去年亮相

??國際金融城承載廣州未來發展高端金融產業、成為跨國企業區域總部的使命，因此政府從一開始就立志將其規劃盡量完善。首批四宗土地出讓金達到130億，該數字幾乎等於2012年廣州全部土地出讓金的1/3。第二批四宗土地分別花落南粵銀行、國際控股集團-萬聯證券聯合體、平安集團及新華人壽，其中還誕生金融城拍地以來最高地價，折後樓面地價為19078元/平方米。按照政策，金融機構在廣州國際金融城購地自建辦公樓，政府將有補貼。

??金融城首個面市項目是世茂、華潤、合景聯合打造匯金中心綜合體，規劃有一棟320米高寫字樓———金融城第二高地標；兩棟公寓(分別高68層和24層)及獨立商場。項目去年首推獨立商場———匯金天地，其中1-3層商鋪全部出售，均價10萬元/平方米，今年將陸續推出寫字樓和公寓。另外還有金融城綠地中心和保利金融城項目預計2015年推出，高力國際預計三個項目可售的寫字樓面積將超過18萬平方米。金融城將催生周邊區域高端居住配套服務的市場需求。

??5

??大坦沙島

??三盤鼎立，價格有望奔“3”

??媲美二沙島，面積大過二沙島三倍的大坦沙島，早在2012年底就開始啟動改造工作。新加坡凱德集團投資近300億元計劃在10年內將之打造成“小新加坡”。按照當時規劃，該島先安置再拆遷。去年8月，啟動19萬平方米的安置及西郊村集體物業的復建工作。

??目前島上多以低矮村房為主，比較大型的樓盤有一手盤花語水岸、萬科柏悅灣及珠島花園。安居客房顯示珠島花園目前二手房均價為1.86萬元/平方米，萬科柏悅灣為2.38萬元/平方米，而珠島花園七期高層洋房現正在施工中。一手花語水岸2013年10月開盤時最低單價為2.55萬/平方米，最高賣到3.3萬元/平方米，目前均價為2.5萬元/平方米，是近兩年廣州中心區最暢銷的樓盤。隨著廣鋼新城漸起及凱德中國加速改造，大坦沙島上住宅售價將很快奔“3”。

??熱點樓盤花語水岸享3萬抵10萬優惠

??地址：荔灣區大坦沙島

??在售信息：在推3棟中央園林樓王單位，戶型為88平方米、108平方米和122平方米的三房，購房享3萬抵10萬優惠，折後均價2.5萬元/平方米。同時在售133-200平方米四房，毛坯折後售價2.4萬-2.5萬元/平方米。

??記者點評：該盤一線望江，有雙地鐵坦尾站，周邊還有廣州市第一中學、廣州醫學院第一附屬醫院等。

??6

??廣紙片區

??“巨無霸”三舊改造地塊，開發商垂涎已久

??廣紙片區位於海珠區西部，東至工業大道、西鄰珠江、南到石崗路、北至鶴洞橋，面積約2.45平方公裡,與廣鋼新城隔江相望。現行規劃的兩大主導功能為居住和商業商貿。作為廣州市區難得的“巨無霸”三舊改造地塊，開發商垂涎已久。去年廣紙地塊曾作為綜合體列入年度供地計劃中，但最終未能順利推出。根據廣紙的東傢———越秀集團此前透露的消息，廣紙原廠區項目擬規劃為包含多棟超高層寫字樓(其中一棟為250米)、SOHO式辦公樓、大型購物中心、保留廠房改建特色商業群等多種業態的大型綜合體。

??目前該地塊周邊無新盤在售，已開發有保利花園、保利紅棉花園、富力順意花園等大型生活小區。中介介紹，保利花園二手房的價格在2.1萬-2.3萬元/平方米之間，保利紅棉價格在1.8萬-1.9萬元/平方米左右。采寫：南都記者王艷玲

??7

??廣鋼新城

??居住大城多個項目下半年亮相

??歷經八年修建，貫通荔灣芳村與海珠區的洲頭咀隧道於1月18日開始試運營。自此，海珠內環段與芳村行車時間縮短至2公裡3分鐘。未來廣鋼新城北側還設有廣佛地鐵線二期鶴洞站，預計最早2016年開通。

??畢竟屬於老城，廣鋼新城內擁有廣鋼醫院和荔灣區第三人民醫院；有培英中學、真光中學、鶴洞小學和廣州公用技師學院等學校，亦有農貿市場等配套。

??繼去年8月首盤規劃建4棟21至59層高的建築後，中海地產在一個月前又公佈瞭廣鋼新城的第二個樓盤規劃，擬建8棟33至51層的建築。可以想像的是，未來的廣鋼新城，將是高樓摩天的居住大城。

??廣鋼新城總面積657.4萬平方米，規劃總建築面積達1024萬平方米，是珠江新城(總建築面積才450萬平方米)的2.27倍。如此大手筆的一個新城，自然也是廣州2014年的土地功臣，共成交11宗商住地塊，總金額高達277.17億元，占全年土地收入的32.84%。金融街、龍湖、葛洲壩等外地房企都通過該窗口進軍廣州樓市。

??今年下半年，中海地產、金融街等房企在廣鋼新城的項目會相繼亮相。距板塊1公裡左右，有住宅盤元邦明月水岸及公寓樓盤芳華都匯。其中元邦明月水岸以三房為主，現還剩100多套尾貨，帶裝修均價2.3萬元/平方米，現在購買6月份可收樓。

??8

??魚珠舊城

??12年樓價漲近七倍

??作為廣州市“三舊”改造政策實施後第一個獲批的舊城改造項目，魚珠舊城是廣州市首個由區級政府直接承擔征拆補償、土地收儲、復建安置的舊城更新改造項目。目前該片區除瞭保利學府裡一個新盤，其餘全是二手盤。由於魚珠舊城緊靠天河城區，地處珠江黃金岸線沿岸和黃埔臨港商務區核心地帶，地鐵5號線與即將開通的13號線在這裡交會，其二手物業的保值和升值能力非常強。如片區內的金碧世紀花園，就從2003年開盤時的2800元/平方米，漲到目前的最高2.2萬/平方米，12年間足足漲瞭近七倍。

??熱點樓盤保利學府裡預計折後均價2.3萬元/平

??地址：黃埔區中山大道北蟹山路48號

??在售信息：住宅戶型面積包括72-107平方米兩房至三房，預計折後均價2.3萬元/平方米，開盤時間待定。

??記者點評：項目鄰近珠江村BRT站，既是黃埔區難得的全新盤，也是難得的名校學位房樓盤，周邊港灣小學、第86中學和第123中學都是區域內有名的省一級學校。采寫：南都記者鄧恒

??9

??海珠生態城

??地王樓面價超過周邊房價

??海珠生態城規劃分為“一園三區”。“一園”指萬畝果林濕地及配套區；“三區”包括以行政辦公、商務商業、居住功能為主以及具有嶺南特色行政中心的文化行政區。近幾年，海珠的開發集中在西部、中部，東部區域內在售新盤較少，主要有保利琶洲綜合體，江景住宅均價4萬元/平方米，寫字樓均價3.5萬/平方米；羅馬傢園龍禧組團，帶豪裝售價3.2萬-4.5萬元/平方米。此外，海珠區南洲地王地塊規劃獲批，三棟36層、自東向西排列的商品住宅，南向臨江，其樓面地價34590元/平方米，房價或要達5萬元/平方米，預計2016年推出。

??廣州大道南、南洲、赤崗二手房源較為充足，南洲電梯二手房單價在2萬左右；赤崗電梯二手房單價在2.2萬以上；廣州大道南單價也在2萬以上。

??[三大區域]

??1

??南沙

??被譽為廣州的未來，多盤借利好漲價

??“南沙”成為此次廣州市“兩會”的熱點詞，尤其是市政協港澳委員對剛被納入廣東自貿區的南沙新區建設藍圖爭相出謀劃策，呼籲將南沙建成21世紀海上絲綢之路的“馬達”，更將南沙稱為廣州的未來。

??作為廣東自由貿易試驗區中面積最大的南沙區(60平方公裡)，是今年基建大戶。記者近日從提交市人大審議的《廣州市2015年國民經濟和社會發展計劃(草案)》中看到：南沙商務機場、郵輪碼頭、遠洋碼頭、物流基地等13個項目列入今年廣州市重點建設預備項目，總投資額688.6億元。軌道交通四號線南延段被列入今年政府投資重大項目。連接西南城市的南沙港鐵路預計今年開工，2018年完成。

??在多種利好的帶動下，南沙區房地產市場一片向好聲。近期，記者走訪南沙發現，多個一手房項目借機推新品，並將售價提高5%以上，尤其是在南沙新區范圍內的個別以銷售公寓產品為主的樓盤，更是將新一期單位的單價提高瞭3000元/平方米以上。目前南沙在售樓盤有富力天海灣、星河山海灣、星河丹堤、晴海岸、方興金茂灣、萬達廣場等，產品包括住宅和公寓，銷售均價約1.1萬元/平方米。值得關註的是，南沙區的庫存仍很大。據多傢機構統計數據顯示，截至2014年底，南沙一手住宅庫存套數超1萬套，消化周期高達23個月，開發商依然面臨較大的出貨壓力，所以漲幅應控制在合理范圍。

??熱點樓盤星河山海灣地鐵上蓋+優質教育資源

??地址：南沙港前大道英東中學北側

??在售信息：在售產品以88-124平方米的兩至三房為主，毛坯銷售均價約1.3萬元/平方米，目前有多種優惠。

??記者點評：項目位於南沙國傢級新區內，有山、海、灣等景觀資源。交通也相當便利，屬於地鐵上蓋物業，並已引入廣州乃至廣東優質的華師教育資源(華師附屬小學、幼兒園)。采寫：南都記者徐鳳

??2

??黃埔

??新黃埔或將成下一個天河

??隨著一紙公告，蘿崗黃埔二區去年2月合並，一舉邁入瞭新黃埔時代。合並後的新黃埔經濟無疑站在瞭一個高起點。從產業上講，既有拉動蘿崗經濟快速發展最大引擎的科學城，落戶瞭111傢世界500強企業，3000多名海歸在此創新創業；又有借鑒新加坡先進的規劃建設理念的中新知識城。

??目前，僅新黃埔中的蘿崗板塊就已聚集瞭萬科、保利、中海、越秀、長實、雅居樂等多個大型品牌房企，今年又有富力和時代先後挺進。作為最靠近天河的區域，新黃埔區早已有一大批零污染、高產出、高科技的新興產業，產業發展上領先其他各區。而此前為人所詬病的交通和配套問題，隨著地鐵的開建及萬達、綠地等商業巨頭的入駐也得到迎刃而解。合富輝煌經濟研究院院長龍斌認為，如果說十年前的發展看番禺，那麼未來若幹年後，至少在2020年之前，向東發展將是廣州的主題，而新黃埔將在較長一段時間成為廣州最炙手可熱的區域。更有業內人士大膽預言，新黃埔新發展，將成下一個天河。

??熱點樓盤嶺南山畔半山大宅，戶戶南向

??地址：黃埔蘿崗科學城·開創大道與科翔路交會處

??在售信息：在售二期，140平方米三房帶主套、155平方米四房帶主套、169平方米三房帶雙主套，均帶豪華裝修，16500元/平方米起

??記者點評：位居科學城中心位置的高端半山大宅，離地鐵6號線金峰站僅50米，小區配有近3萬平方米的商業MALL。在售二期半山大宅，戶戶南向單邊、觀山攬園。首期一千戶已成功收樓，現樓發售。采寫：南都記者鄧恒

各家銀行二胎房貸利率比較2014

??3

??增城

??價格窪地吸引大批剛需買傢

??去年隨著增城撤市並區，各項利好接踵而至。目前的增城正向著廣州副中心方向不斷發展規劃，政策的支持、東部山水新城、教育城、知識城、掛綠新城、地鐵21、13、16號線等規劃利好，增城將成為未來十年發展最快的區域。

??繼2013年增城樓市上演“王的盛宴”後，2014年“撤市設區”的增城以不限購的優勢繼續發威，再次以網簽成交14200套，銷售面積1617275平方米，登頂2014年廣州“雙料銷冠”。其中，僅敏捷、碧桂園、保利在增城一個區就分別交出瞭約30億、24億、15.7億的好成績。增城去年成交均價為8955元/平方米，全市排名第11，僅高於從化。

??如果說珠江新城是廣州豪宅的晴雨表，那麼增城就是廣州樓市的晴雨表。目前廣州尚未開放限購，增城扔享有不限購優勢，而價格窪地也吸2胎房貸利率比較貸款全省皆可處理引瞭大部分剛需買傢的關註，未來撤市設區政策落地加上地鐵施工建設，區域價值可期。

??熱點樓盤碧桂園城市花園今年貨量近千套

??地址：廣汕公路旁(燕崗橋東行800米)

??在售信息：預計今年總貨量至少近千套，仍以93-106平方米的剛需型洋房為主，也有106-199平方米的大戶型單位，目前產品折後毛坯售價7800-8800元/平方米。

??記者點評：項目距地鐵21號線朱村站僅600米步行距離，與廣州教育城一街之隔，而“7字頭”的價格卻不到天河房價的1/4。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-10/07465970699109236261529.shtml

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