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內容來自sina新聞

合景泰富Shoping Mall 宮鎖連城

  全面佈局北京、上海、蘇州、成都四地的商業地產市場，隻租不售

  稿件來源：《地產》

  有地產界"蘋果"之稱的合景泰富地產控股有限公司，近日在上海舉行全國商業戰略發佈會，北京·摩方、蘇州·合景匯、成都·合景匯、上海·嘉譽國際廣場等四地極具個性化特色的商業品牌悉數亮相。

  廣州主要房地產商之一的合景泰富，至今已走過瞭19個年頭，主營業務涵蓋住宅、寫字樓、酒店、購物中心等。在規模化發展的同時，合景泰富表示要迎合市場趨勢，挖掘更多利潤增長點。預計明年、後年推出的這4個購物中心表明，合景泰富將探索商業地產之路。

  此前，合景泰富一向專註一、二線城市的高端商業物業開發。合景泰富2013年的可售貨量大約為200萬平方米，其中商業占40%左右，目前已經儲備和在建商業項目達9個。在2013年年報中，合景泰富強調，"集團將繼續擴大寫字樓、酒店、購物中心等長期持有型商業地產的實有比例"。這4個購物中心也是長期持有，隻租不售。

  滾滾紅塵的特色之處

  住宅領域宏觀調控日益趨緊，政策上設置瞭較高的門檻，限購、限貸政策限制瞭下遊購房者資金的進入。在這種大氣氛下，行業龍頭企業萬科、保利、招商、龍湖、遠洋地產等紛紛進入或加大商業項目投入，2013年的商業地產市場顯得火熱，商業地產似乎成為瞭眾多房企的"避風港"。我們不禁要問，一幅幅戰略藍圖之後，合景泰富進軍商業地產真的準備好瞭嗎？

  據報道，美橋資產管理董事段建設稱，隨著商業地產熱潮的慣性，部分城市商業過剩趨勢已經較為明顯，空置率遠超6%的國際警戒線，這樣的情況仍然會持續下去。截至現在，上海已有50萬平方米的空置商場。

  廣東省房協日前發佈的《廣東房地產藍皮書2014》指出："2014年，深圳、廣州、佛山擬開業購物中心面積都在50萬平方米以上，市場現有商業存量尚未完全消化，又迎來新的集中放量，加之經濟增速放緩、電商沖擊日盛，預計一線城市新興商圈及二線城市商業在短期內將面臨空置率上升的風險。"廣東省的情形，放在全國各大中城市，也多有相似之處。

  當市場風險在累積增加時，後發的企業還有機會突圍嗎？

  在手機行業，曾經有過先例。2007年1月10日，蘋果公司正式發佈首款智能手機--iPhone。當時占據壟斷地位的是諾基亞，看好"蘋果"的人很少，一款沒有鍵盤的手機有未來麼？但後來的故事已然讓那些輕視之人大跌眼鏡：7年後的今天，"蘋果"已經是手機品牌的一哥。

  如今，合景泰富把"蘋果"視作自己的目標，一系列"蘋果式"的個性化破局思維正付諸實踐。

  記者發現，合景泰富旗下4個項目設計分別有自己的特點：北京·摩方定位"時尚"，零售服飾主打日韓歐美原創，與露天餐廳、酒吧街打造南城的不夜城，彌補瞭缺時尚元素的遺憾。在設計上，利用商場頂層空間，打造城市森林。地點位於北京南三環崇文門黃金地段，緊挨著新世界中心寫字樓和國瑞購物中心；蘇州·合景匯定位"全業態時尚購物中心"， 是蘇西第一個一站式大型購物中心。在設計上，水晶不規則切面的立面極具特色；成都·合景匯定位"精品時尚的一站式生活聚場"，是成都合景譽峰旗下的購物中心，與成都"金融總部商務區"一路之隔，定位高端。在設計上，下沉式花園與B1層環形通道相連，通透寬敞；上海·嘉譽國際廣場定位"休閑購物中心"，挨著上海市中心城區唯一自然生態綠地，開放式規劃佈局，主打公園般的休閑購物氛圍。

  合景泰富CEO何偉志頗為自豪地講，合景泰富將嘉義朴子農地貸款聯合Benoy、許李嚴建築師事務有限公司、捷德等知名設計機構，各項目因應自身特點而設計。

  合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡強調："我們在各地的每一個項目都會很不一樣。我們希望通過商業地產引領消費者的個性化體驗。不同的城市、不同的地點可以被解讀成不同的時尚體驗。"

  與現在不少新推出的20萬平方米甚至以上的大規模購物中心比，合景泰富這4個新推項目中，最大面積的成都·合景匯不過是12.5萬平方米，最小的北京·摩方僅3.9萬平方米。記者查閱現場發放的招商手冊後發現，在合景泰富儲備及在建的9座購物中心中，過半的規模在10萬平方米以下，即使超過10萬平方米的購物中心，最大的面積也隻有12.5萬平方米。

  這種以適度的規模吸引人群就近消費，更像是合景泰富有意而為。黃興齡稱，"在電商盛行的時代，'大'未必是一種優勢，便利的優勢可能更突出，如果消費場所近在傢門口，消費者何樂而不為？"

  "隻租不售"模式

  與目前大多數商業項目選擇出售再返租統一經營或保留主力商戶位置持有、其餘部分出售以回籠資金的做法不同。"這4個購物中心的商鋪全部長期持有，隻租不售。"合景泰富商業品牌推廣部總監簡映雪如是說。合景泰富全面佈局北京、上海、蘇州、成都四地的商業地產市場，"將正式邁入個性化商業地產時代"。

  據瞭解，隻租不售在之前很長一段時間內一直處於不太重要的地位。而在歐美等經濟發達的國傢，房地產業發展穩定，企業資金雄厚，因此普遍采用隻租不售，單一業權的現代化管理租賃模式。

  "隻租不售"的運營方式，資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養才能將商業經營做好，財務策略上也需要保守穩健，而對於目前許多做商業地產才剛剛起步的開發商來講，通過持有租賃物業獲取的經營收入，仍然隻是銷售收入的九牛一毛，給現金流帶來巨大的壓力。因此，很多開發商選擇分割銷售物業的主要原因是資金緊張。

  但對於合景泰富來說，隻租不售的模式應該不會給現金流帶來很大的壓力。2013年12月31日，合景泰富的現金及銀行結餘的賬面金額約108.59億元，同比增加68.5%。

  不僅如此，2013年合景泰富全年推售項目24個，完成瞭163億元的銷售業績，較前一年增加超過三成。年報顯示，2013年集團的年度利潤約人民幣27.5億元，利潤率較2012年的25.1%上升至29.0%，維持瞭較高水平。年報顯示，2013年，華東市場的銷售額已占整個銷售額的38%。其中，上海有5個項目為這一成績做出瞭貢獻。2014年，還將有三個位於上海的項目的商業部分入市。另據透露，合景泰富近期成立瞭專門運營商業地產的部門，目前主要是在華東地區增加商業模塊。

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  2014北京商業地產投資意向調查：

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/14212708330.shtml

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