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成都成全國最大商業地產在建城市 遭泡沫質疑
"目前商業地產現狀我們認為是喜憂參半，誇張點來講是最壞的時代，是大躍進的時代，反過來講，它又是最好的時代和變革的2胎銀行借貸貸款全省皆可處理時代。"
成都已經成為全國商業地產在建規模最大的城市，成都商業地產是否存在泡沫？是否嚴重過剩？
7月31日，2013第一財經地產匯城市巡回論壇中國商業地產高峰論壇首站選擇在成都舉辦，與會專傢在論壇上圍繞成都商業地產形勢展開激辯。
泡沫？
7月16日，世邦魏理仕(CBRE)發佈《2013年第二季度成都房地產市場回顧與展望》，報告顯示，成都優質寫字樓市場受到新增供應的沖擊，租金有所下滑。同時個別頂級寫字樓市場也首次出現降租現象。
報告稱，截至2013年第二季度，成都優質寫字樓總存量達439萬平萬米。本季度，成都的辦公樓新增供應逾58萬平方米，達到歷史最高水平，導致市場空置率環比激增5.6個百分點至40.8%，創10年來新高。
寫字樓市場是成都商業地產市場的一個側面。四川嘉寶資產管理公司總裁姚敏在論壇上表示，"目前商業地產現狀我們認為是喜憂參半，誇張點來講是最壞的時代，是大躍進的時代，反過來講，它又是最好的時代和變革的時代。"
來自四川商業地產聯盟的統計數據顯示，截至2013年6月底，成都在建的綜合體已達123傢，已經開業的為30傢。今明兩年將是商業地產供應的井噴期。有機構稱，成都的商業地產出現高位風險趨勢。
四川商業地產聯盟秘書長冉立台新房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算春則表示，成都商業地產的泡沫是存在的，但是不同的產品泡沫存在的方式不一樣，"泡沫也不是我們說的一點就破瞭，明天這個市場就崩潰瞭，不是的。"
他認為，成都商業地產的泡沫體現在：第一，盈利模式上的產權分割和租金過度消費，產權分割銷售的模式使得大多數開發商都進來瞭，造成的結果已經是泡沫存在的基礎，"你在那兒喊沒有泡沫，你這個一出生就是有泡沫的。"
"另外泡沫消費是什麼？實際上現在成都好多商鋪賣得價格很高，高的有7萬~10萬元/平方米，均價都是3萬~4萬元/平方米，以一平方米10萬塊錢的商鋪按8%的投資回報，需要每個月每平方米的租金達到667元，那667元意味著一般的商業是承受不瞭的。"
冉立春表示，泡沫第二個表現是經營方式千篇一律，這個也是泡沫。現在基本上在經營的模式上依靠的是主力店模式，成都99%的商業地產就是依托主力店，必須依托主力店來帶商場的氛圍，但是大多數主力店模式造成的結果是千篇一律，這是無法規避的。
不過，藍光嘉寶副總裁姚敏並不贊成"泡沫論"，"它應該說是一個市場競爭，市場發展過程當中一個階段性的現象，其實商業地產不同於住宅，它是沒有調控的，那麼就是一個完全的市場化的競爭狀態，從現在的結構性過剩也好，是階段性過剩也好，我們要堅信市場的問題一定有市場的手段和方法去解決。"
世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文也表示，成都現在的問題隻是在重復以前很多城市的經歷，不要太悲觀，因為目前是一個挑戰，如果再說得嚴重一點是一個危機，但是我覺得還沒有到泡沫的階段。
而成都華貿集團總裁崔泮為則認為，沒有泡沫肯定是騙人的，一定是有的，但是有泡沫我覺得它也不見得是一件可怕的事情，因為泡沫也是可以消化的，我想商業地產有適度的泡沫可能更健康。
"做商業地產跟住宅完全不一樣，需要的資金準備是很大的，如果一點泡沫都沒有很有可能這個資金就會出問題，但是這個泡沫怎麼去消化？這個泡沫要破裂的話最終表現是什麼？這些商鋪都賣出去瞭，招商也招完瞭，過瞭兩年發現進來的商傢大部分經營不下去然後關門，這就是泡沫最終的表現。"崔泮為表示。
過剩？
實際上，近兩年來，成都商業地產巨量集中上市，除去泡沫的爭論之外，業界對於供應量的討論也更加激烈，成都的商業地產體量究竟是否過剩？
成都銳理平臺數據品牌營銷中心總經理郭潔說，從2007年到2012年成都商業地產的土地供應有7600萬平方米，純商業除掉一半也有3800萬平方米，規劃局的理想是在20年、30年的時間慢慢消化掉，但是問題是隻用瞭短短的5年時間就供應出來瞭，5年時間3800萬平方米純商業地產要去消化掉，這麼短時間內造成商業地產集中過度供應。
成都青羊建設發展有限公司總經理潘繼謙認為："成都的商業地產是結構性的過剩，總量過剩還不好判斷。所謂結構性過剩，可以往城南看看，那個地方大批量的酒店和住宅現在有一些問題瞭。所以結構性過剩是成都商業地產的重要問題。"
冉立春表示，結構性過剩說的是過於集中，一個區域一大堆商業項目，一個區域一大堆寫字樓，某一些區域面臨著兩個商場門對門的競爭，這個結構性過剩就是一個地方擠著，另外一個地方又沒有。第二，結構過剩實際上就是做某一種商業地產產二胎貸款率利年息怎麼貸款比較會過件品的太多瞭，規劃的時候都沒有怎麼規劃，經營的時候怎麼差異化？
階段性過剩就是近兩年突然間綜合體出來，或者是寫字樓突然爆發。沿著人民南路到天府新區總共有35座寫字樓。冉立春表示："第二個階段性過剩是，好多人說現在你看多，再過若幹年就不多瞭，有隱性需求的，我不相信，多瞭就是多瞭，非得找一個借口說過幾年就消化瞭，就像現在一天一個人吃三頓飯，你非得吃五頓。"
易居中國執行總裁丁祖昱還甚至提出，相比到2015年綜合體大概2700萬平方米面積的數據，他統計的數據是3500萬平方米左右，很多項目因為種種原因建設速度在放慢，招商速度也放慢瞭，開業也放慢瞭，也許原定在2015年開放的可能短時間內開不瞭。
"這當中的核心問題就在於供求關系問題，整體需求確實有，但是不是在這個時點、在這個區域，具有這些需求，我認為需要打問號。而且從結構看，辦公樓和大商業的比例都不小，那麼這兩者是不是在這麼短的時間內就能夠得到充分的消耗？"丁祖昱說。
實際上，大體量的供應已經在市場上產生反應。根據前述世邦魏理仕的報告分析，由於二季度所有新增供應均來自於天府新區，其較低的租金直接拉低全市平均租金水平。剔除新增樣本變化，全市平均租金環比微降0.1%至每月每平方米94.5元。
世邦魏理仕預計，由於未來寫字樓供應仍將持續放量，預期未來租金將持續受壓，特別是在新增供應量較多的天府新區。與此同時，隨著一批高標準項目的陸續面市，使得該板塊的空置率及租金也將備受壓力。
出路
不過，目前成都商業地產已經出現銷量下降，需求疲軟，以及租金不升反降的形勢，未來成都商業地產的開發商和投資者將如何突圍？
崔泮為表示，這些商傢我們怎樣讓他經營下去？這是很重要的課題，"我們消化泡沫要去考慮這個問題，首先第一個在業態上應該有一些創新或者做一些調整，現在同質化的現象也非常嚴重。"
另外，"電商掌握瞭消費習慣，這就是大數據，我們做傳統商業的就沒有他們掌握得那麼多，那麼這裡面如何互相融合、一起發展也是我們消化泡沫一個比較重要的方向，值得去深思的問題。"崔泮為說。
郭潔認為，隻有靠專業化。"整個行業的專業化的路我們看到瞭，而且很多開發企業也在做這方面的工作，死掉一批是正常的，活下來的這些將來都會成王。未來商業地產是時間和空間，20年、30年，總有一天會消化完的。"
在這一背景下，胡港文認為，房地產開發商做商業房地產不單單是房地產開發商，同時還要準備成為商業的運營商、經營商，所以對開發企業來講一定要有心理準備。
崔泮為的看法更為現實，"把錢準備夠，如果我們已經在預計困難瞭，遇到困難手裡沒有錢絕對會死掉。第一資金準備充分，不能有問題。第二個就是專業化，你必須建設強大資源整合能力和運營能力，隻有這樣的話你才有可能在紛繁復雜的競爭中脫穎而出。"
這一點與成都天來集團副總經理張帆不謀而合，"作為已經開發商業綜合體的開發商而言就要和資本握手，就是說要傍大款，為什麼？因為商業的遊戲不是一般人能玩兒的，你必須有強大的資金實力，聚集國內外知名的運營傢或者是操盤手，各種資源結合在一起才能做到滿足消費者的要求。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/08542332405.shtml
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