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高端住宅信貸利率或有調整 房貸政策難言 大動
7月28日，杭州市住房保障和房產管理局通過其官方微博發佈消息稱，正式調整房產限購政策。同一天，石傢莊也傳出取消限購政策的消息。到目前為止，在原有實行房屋限購政策的46個城市中，已有近半數以上城市放松或取消限購。
相較限購松綁的"大步向前"，目前信貸政策的"躑躅不前"引人關註。一些專傢分析認為，從目前情況來看，信貸政策調整仍將左右房地產市場走向。
"松綁"政策捆綁信貸元素
從松綁限購的具體措施看，農地變建地條件怎麼貸款比較會過件各地的政策內容並不相同。
作為首個正式發文確定放開限購的城市，呼和浩特規定，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅以及權屬登記時，不再要求提供住房套數證明。
被評價為限購松綁力度最大的銅陵市規定，在今年12月31日前，在該市購買唯一普通商品住房的，由同級財政按房價1%給予契稅補貼；首次購房首付比例由30%降低為20%。
中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈表示，限購"松綁"主要圍繞兩方面，放松購房者購買資格和降低購房者購買成本。相比較而言，後者對購房需求的拉動作用更大。
近日，工、中、建三傢大型銀行均從總行層面再次重申，房地產信貸政策特別是個人住房信貸政策暫未變化。在北京地區，記者在走訪中發現，多數銀行個人房貸政策與此前保持一致--僅有中信銀行、北京農商行、匯豐銀行等少數幾傢銀行對首套住房利率有九至九五折不等的小幅優惠政策，不過較難申請。
市場觀望氛圍愈加濃厚的背景下，地方政府比購房者更迫切希望打破房屋銷售僵局，也更希望銀行機構進行配合。在銀行主動配合無望的情況下，松綁政策主動向信貸因素靠攏。如蕪湖市表示，居民購買第二套房時，允許申請貼息貸款；鄭州表示，鄭州市民在購買全市100多座樓盤時，可申請最高70萬元"組合貸"，即可同時申請公積金與商業貸款。
李佩珈認為，貸款貼息、組合貸款的推出，對房地產市場產生的作用有利有弊，對於資金實力較弱的剛需來說，確實可以降低他們實際購房成本；這種信貸政策放松也有可能引起房價新一輪的上漲，因此值得關註。
高端住宅或將成信貸調整重點
農行上海分行相關負責人日前表示，該行根據當地市場情況及自身業務發展進行不定期業務政策調整，擬於近期調整個人首套住房商業性貸款相關政策。日前記者致電農行，該行客服人員向記者表示，目前尚未接到調整通知。
就具體調整內容，記者從相關渠道獲悉，農行上海分行很有可能對上海地區200萬元(含)以上個人住房商業貸款(剔除公積金)執行基準利率九五折的優惠；200萬元以下按基準利率執行。
相關業內人士表示，從貸款金額來看，信貸松動主要針對的是高端住宅以及擁有較高收入的優質客戶。以200萬元的貸款推算，如按首套房首付三成貸款七成計算，房屋總價接近300萬元；如按二套首付六成，總價至少也在500萬元以上。除房屋總價外，房貸額度還要依據個人收入水平決定，因此此次松動的目標客戶主要為高收入人群。
某銀行信貸部門負責人表示，如200萬元貸款，貸款期限為30年，以基準利率計算，按照等額還款方式，月還款在13000元左右，個人月收入最少為3萬元以上。
對此，有專傢表示，針對高端住宅的松綁並非剛需，涉及的客戶群體相對有限，因此即便出臺對房地產市場走向也不會帶來太大影響。
值得註意的是，住建部近期提出"千方百計消化庫存"的房地產調整思路。從目前各地做法來看，對於普通住宅，"去庫存"的途徑明確：一是通過放松限購刺激購房需求，二是轉為保障房以解決中低收入群體住房困難。不過對於高端住宅，"去庫存"的難度較大。
北京住建委相關負責人表示，將適度放開高端商品房項目。而亞豪機構數據顯示，今年5月後，高端住宅成交量上升，價格也呈現小幅上漲態勢。
因此，有業內專傢表示，無論是從風險角度，還是市場需求的角度，銀行房貸政策側重高端住宅進行調整符合市場規律。
部分地區個人房貸違約呈上升趨勢
李佩珈告訴記者，信貸政策是房地產市場走向的關鍵變量。她說，考慮到本輪房地產市場下行趨勢的形成在於信貸收緊，因此走勢也必將與信貸政策松緊有密切關聯。
高端住宅信貸利率或有松動的跡象，並不預示著房貸政策有大的調整。風險、成本都令銀行望而卻步。
安徽省銀監局在對該省大型銀行2013年逾期貸款風險進行梳理時發現，個人住房貸款逾期增長迅速。相關負責人表示，隨著相關政策收緊，經濟增長放緩，特別是對房市的持續調控，部分行業收入減少，有的借款人土融苗栗頭屋土融超前投資多處房產，卻無力按時還款。加之房產升值及房租收入預期過於樂觀、二手房交易市場蕭條等因素的影響，導致個人住房貸款逾期上升較多。
某大型銀行相關負責人表示，在安徽地區，截至2013年6月末，該行個人住房按揭貸款中逾期貸款比年初增加934萬元，增幅超過18%；比2012年同期增加2635億元，增幅高達81%。
據記者瞭解，今年高雄二胎房貸以來，部分大型銀行已多次調整房地產信貸政策，為防范風險而進行的收緊趨勢十分明顯。
李佩珈表示，低成本資金來源越來越少，作為中長期貸款的個人住房按揭貸款利率目前仍是較低水平，銀行利潤空間有限，對信貸放松的積極性不高。
數據顯示，作為低成本資金的主要來源，銀行存款增長乏力。以青島為例，根據當地銀監局提供的數據顯示，5月末，轄區銀行機構各項存款餘額11822.89億元，比年初增加395.48億元，同比少增352.32億元，同比增長11.38%，比年初和上月分別回落4.91和0.28個百分點。而存款增長乏力，也決定瞭銀行對目前尚處於高風險階段的房地產行業的投入受到制約。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/13514332867.shtml
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