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陳義楓在接受時代周報記者采訪時曾表示，房地產基金行業最近兩年發展非常迅速，各類機構如雨後春筍般出現，但不可避免的泥沙俱下，良莠不齊，過去一年也爆出瞭不少有限合夥類產品的兌付危機。因此在他看來，2014年會有更多的負面新聞出現，行業不可避免地會有較大規模的洗牌。
對於投資者來說，收益的穩定與安全性就顯得極為重要。而對於房地產信托發行方而言，瘋狂膨脹之後，在房地產調控政策頻出的當下，如何控制風險成為首要解決的問題。
不過陳義楓同時也表示，危中有機，行業會迅速兩極分化，部分有品牌有能力的基金管理人會迅速崛起，地產金融行業的洗牌和格局確立會比想象中快。目前，國內也已經出現瞭一批有品牌知名度的管理人，行業格局開始慢慢劃分，門檻也慢慢提高瞭，"我認為以後回頭來看，今年應該是房地產基金的'品牌年'。"
Wind數據顯示，自2002年12月25日外貿信托發行第一款房地產信托以來，68傢信托公司共發行2531款房地產信托產品。而瘋狂爆發之後，從2012年開始，房地產信托到期規模迅速增加，進入兌付密集期，兌付問題就成為瞭各傢信托機構必須面臨的難題。
根據某第三方研究機構的數據統計，從2012年初至今，已有約15款房地產信托項目因流動性等問題暴露兌付風險，占全部暴露風險的信托項目的逾七成，其中有不到半數的房地產信托通過公開訴訟的司法途徑爭取權益，且大多數發生在剛過去的2013年。
而事實上，關於房地產信托面臨集中兌付風險的傳聞已經開始在業內出現。經過多年的瘋狂式發展，2012、2013年已經迎來房地產信托兌付的高峰。據不完全統計，2013年一年到期兌付的房地產信托金額就高達2800多億元。這已經遠遠超出瞭整個地產信托業所能承受的范疇。從2012年初至今，已有約15款房地產信托項目因流動性等問題暴露兌付風險，占全部暴露風險的信托項目的逾七成。
地產信托或迎大洗牌 風險控制成首要問題
在一遍一遍地給潛在投資者解釋公司完善的風控體系之後，李帥感覺嘴巴都說幹瞭。"很多人手上有閑錢，但是大多數人都不懂，所以解釋起來就比較費勁。"
有分析認為，就整個行業來說，在經歷過一段"野蠻生長"後，面臨著整頓和轉型的外界壓力。面對未來"發新品兌舊賬"的路徑被卡的形勢下，那些實力不濟的中小房地產信托公司剛性兌付很難堅守。
就在李帥忙於籌資的同時，2014年初始，房地產信托行業再次引起人們關註的，卻是上海高遠置業一單8.5億元的信托項目或無法兌付的傳聞。
數據顯示，2011年、2012年、2013年集合資金房地產信托到期規模分別是544億元、1573億元、1974億元。另據中金公司統計，2013年預計到期房地產信托規模為2816億元，本息合計總還款額約為3100億元。
雖然該項目信托發行方對外肯定地表示，將嚴格履行合同進行兌付。但是對於普通投資者來說，動輒上百萬元的投資額，一旦出現風險，或許隻能面臨無法兌付的現實。
隨著前兩年飛速發展的房地產項目的陸續到期，房地產信托在2013年迎來瞭大規模兌付。2013年是房地產信托的集中兌付期，引發市場對於房地台南二胎產信托兌付風險的關註，相關風險時有暴露。
中融信托的李帥(化名)這幾天非常忙，因為這幾天，他負責的一個信托項目正在對外發行。2年期，對外宣傳的年化收益率11.7%，不過投資門檻也不低，起購門檻為300萬元。
據不完全統計，2013年房地產基金整體退出回報率有所回落，略遜色於2012年的退出回報率。而回報率回落的一個重要原因是，股權類退出案例減少，因此高收益退出回報案例減少，而大多數債權型房地產基金的收益率介於10%-15%之間。
目前，雖然信托公司對產品有剛性兌付的"潛規則"，但近幾年信托大發展，尤其是房地產信托，管理的資產規模已超出信托能夠剛性兌付的能力。全行業2356億元權益承載瞭4.9萬億的融資類信托，兜底或已力不從心。
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大部分地產信托投資項目均是由於融資方受到前期限購、限價和限貸等調控措施影響，項目租售嚴重低於預期造成建地分類利率多少免費諮詢試算回款困難；同時在調控環境下，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道都會受阻。各種因素疊加導致融資方違約風險，從而信托出現兌付風險。
風險控制成首要問題
"對於房地產信托行業而言，風險控制一直都是首要要求，尤其是像近兩年的集中兌付期到來。"新華信托營銷管理中心某負責人表示，信托機構必須具備經受某個或者幾個項目風險資金沖擊的實力，否則很難長久地生存。
而對於可能出現的風險，以及對三線、四線城市房價不確定性的擔憂，很多信托公司開始在2013年刻意規避三四線城市的地產項目。德信資本就表示更多地選擇一二線城市的龍頭企業進行合作。
不過對於目前各傢信托機構所提到的風控體系，有業內人士表示並不是很可靠。"資產抵押或者控股股東連帶擔保的方式，看似很安全，但也不能排除控制人出現利用同一固定資產多次擔保的情況。"克爾瑞研究中心總監薛建雄表示，如果地產企業通過同一幅地塊進行瞭多次抵押，那麼出現兌付難題之後，即使進入拍賣流程，首先滿足的也是銀行等機構的兌付訴求，"對於普通投資者和小型投資機構而言，那就要面臨資產損失瞭。"
"關鍵要看融資對手，如果是大型房企，安全性就比較高，但如果是二、三線的中小房企，兌付風險就比較大。"有業內人士表示。有統計數據顯示，在2010-2011年，房地產信托的主要交易對象都是一、二級的開發資質。其中一級資質約占35%，二級資質23%，三級資質占7.46%，沒有準確資質信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。
一般來說，資質較高(如一、二級)的大型開發商融資能力也較強，出現現金流風險的可能性較小，而小型開發商或者單體項目的風險較大。
地產基金門檻慢慢抬高
德信資本董事長陳義楓在接受時代周報記者采訪時表示，德信資本項目更多地會從省會城市入手，而且盡量選擇區域龍頭企業進行合作，從而規避地產信托的風險。但是他認為危中有機，地產金融行業會迅速的兩極分化，部分有品牌有能力的基金管理人會迅速崛起。
內容來自sina新聞
從整體來看，2013年，行業格局出現進一步分化的跡象，最為明顯的變化在於從住宅主題向綜合體概念發展，從債權形式向股債結合和股權投資方式發展，湧現出一批口碑不俗的機構如高和資本、鼎信長城等。但總體上，無論是行業整體還是單個管理機構，管理資金量和投資管理能力都較為薄弱，缺乏成熟的機構和成熟的市場。
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15款地產信托暴露兌付風險
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/07342582852.shtml
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